Und jedes Jahr wieder grüßt die „Substantiierungsschere“...

In der Praxis wird immer wieder darum gestritten, wie weit die Parteien ihren Vortrag substantiieren müssen, damit dieser schlüssig bzw. erheblich ist. Die insoweit geltenden Anforderungen sind zwar durch den BGH eigentlich längst geklärt (und sie sind sehr niedrig). Das hält aber manche Gerichte nicht davon ab, Sachvortrag trotzdem schon mangels Substantiierung für unschlüssig bzw. unerheblich zu halten und deshalb von der sonst erforderlichen Beweisaufnahme abzusehen. Um diese Thematik geht es auch im Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 12.10.2017 – V ZR 17/17.

Sachverhalt

Die Klägerin kaufte und erwarb vom Beklagten ein mit einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in Berlin. Der Beklagte hatte ein Jahr zuvor telefonisch bei der Denkmalbehörde angefragt, ob die bis dahin nicht ausgebaute zweite Dachgeschossebene ausgebaut werden könne. Die Frage war vom zuständigen Mitarbeiter verneint worden. Im Exposé hieß es jedoch, der Ausbau sei möglich, es müsse aber zuvor die Genehmigung eingeholt werden. Die Klägerin bezifferte den Minderwert der Immobilie wegen der fehlenden Ausbaufähigkeit des zweiten Dachgeschosses auf 300.000 EUR und klagte davon einen Teilbetrag in Höhe von 210.000 EUR ein. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Zwar bestehe dem Grunde nach ein Anspruch; die Klägerin habe jedoch einen Schaden nicht dargelegt: Indem sie die Ausbaufähigkeit mit 300.000 EUR bewerte, lasse sie außer Acht, dass es im Exposé gerade nicht geheißen habe, dass das Geschoss ausgebaut werden könne; die Genehmigungsfähigkeit sei vielmehr offengeblieben.

Entscheidung

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts gem. § 544 Abs. 7 ZPO aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen:

„Da die Handhabung der Substantiierungsanforderungen durch das Gericht dieselben einschneidenden Folgen hat wie die Anwendung von Präklusionsvorschriften, verletzt sie Art. 103 Abs. 1 GG bereits dann, wenn sie offenkundig unrichtig ist (…). So liegt es hier.

a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht von der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zu der Berechnung eines Schadens aus, der wegen einer Pflichtverletzung bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu ersetzen ist.

Danach wird der Geschädigte dann, wenn er – wie hier – an dem Kaufvertrag festhalten will, so behandelt, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen; als Schaden ist der Betrag anzusehen, um den der Geschädigte den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (…).

b) Die Auffassung, die Klägerin habe einen solchen Schaden nicht hinreichend dargelegt, ist offenkundig unrichtig.

aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (…). Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt.

Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“ aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solchen rechtmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten (…).

bb) Hieran gemessen überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an das Vorbringen der Klägerin. (…)

Davon, dass der genannte Minderwert von 300.000 € als unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl zu werten ist, geht das Berufungsgericht selbst nicht aus. Es hält vielmehr den Bezugspunkt der Schadensberechnung für falsch. Die Klägerin vergleiche den Wert des Objekts mit ausbaufähigem Dachgeschoss mit demjenigen ohne ausbaufähiges Dachgeschoss. Damit lasse sie außer Acht, dass die Genehmigungsfähigkeit sowohl in dem Exposé als auch nach den Äußerungen des Beklagten offen geblieben sei.

Insoweit rügt die Klägerin mit der Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht, dass das Berufungsgericht ihren Vortrag nicht richtig zur Kenntnis genommen hat. Sie hat nämlich in dem in Bezug genommenen Schriftsatz ausdrücklich ausgeführt, das Objekt habe „mit der Möglichkeit – oder der 'Chance', wobei die Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit bei Vertragsschluss nicht bekannt war – des Ausbaus des Dachgeschosses in zweiter Ebene im Jahr 2010 einen Wert von ca. 2.475.000 €“ gehabt, während sich der Wert mit dem wertlosen, da nicht ausbaufähigen Dachgeschoss auf 2.167.500 € belaufen habe. Der rechtlichen Unsicherheit soll ihrer Ansicht nach durch einen Abschlag von rund 30 % von dem Wert eines genehmigten Ausbaus Rechnung getragen werden.

Damit hat sie substantiiert dargelegt, dass der Verkehrswert der rechtlich noch ungesicherten Ausbaumöglichkeit 300.000 € beträgt; zugleich hat sie Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten.

Ob ihre Behauptung richtig und der Wert zutreffend veranschlagt oder ob ein höherer Abschlag angezeigt ist, muss im Wege der Beweiserhebung geklärt werden.“

Anmerkung

M.E. kann man übrigens durchaus darüber streiten, ob es hier wirklich um zu hohe Substantiierungsanforderungen ging, oder ob das Berufungsgericht nicht den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör dadurch verletzt hat, dass es den klägerischen Sachvortrag missverstanden hat. So oder so hätte das Gericht aber gem. § 139 ZPO auf seine Probleme mit der Schadensberechnung hinweisen und der Klägerin Gelegenheit geben müssen, ihren Vortrag zum Schaden zu erläutern bzw. umzustellen. Dies umso mehr, als das Landgericht gegen die Schadensberechnung ja offenbar keine Bedenken hatte. Auch in dem fehlenden Hinweis wäre dann wohl eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu sehen. Und auf die Gefahr hin, mich zu wiederholen: Das große Glück der Klägerin war hier, dass sie durch das Berufungsurteil um mehr als 20.000 EUR beschwert war. Anderenfalls wäre trotz des gravierenden Verfahrensmangels des Berufungsgerichts der Instanzenzug gem. § 26 Ziff. 8 EGZPO beendet gewesen – und die Klägerin hätte ihr ungewisses Heil allenfalls noch in einer Verfassungsbeschwerde suchen müssen. Geradezu eine Perle zum Thema Substantiierungsanforderungen (wenn auch hier nicht konkret einschlägig) ist übrigens immer noch der Beschluss des OLG Köln vom 04.02.1999 – 19 W 4/99 (abgedruckt in NJW-RR 1999, 1155):

„Die Auffassung einzelner Kammern des LG, der Klagevortrag sei unsubstantiiert, weil der Kläger nicht angegeben habe, wer – wann – wo – mit wem – warum usw. etwas getan oder unterlassen habe, ist falsch und war immer falsch, findet in der Rechtsprechung des BGH keine Stütze, ist aber bisher nicht auszurotten.“

tl;dr: Sachvortrag ist schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen. Anmerkung/Besprechung, BGH, Beschluss vom 12.10.2017 – V ZR 17/17. Foto: wikimedia.org | gemeinfrei