Offenbar sind hier im Blog momentan die „Wochen der Mietsachen“, s. schon die Beiträge zur sog. Substantiierungsschere und zur Statthaftigkeit des Urkundenprozesses zur Durchsetzung von Betriebskostennachzahlungsansprüchen.
Ebenfalls mit einer (gewerbe-)mietrechtlichen Konstellation befasst sich der Beschluss des OLG Celle vom 24.11.2014 – 2 W 237/14.
Darin geht es um die Frage, ob die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO entsprechend auch auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar ist.
Die Antragstellerin begehrte hier die Räumung von Gewerberäumen. Gegen die Mieter hatte sie bereits einen Titel erwirkt, aus dem sie vollstrecken konnte. Erst nach der mündlichen Verhandlung hatte sie aber erfahren, dass sich in den Räumen noch jemand Drittes aufhielt. Da dieser Dritte nun auch Besitzer war, benötigte sie auch gegen diesen einen Titel (vgl. § 750 ZPO). Sie hatte daher im einstweiligen Rechtsschutz begehrt, auch diesen Dritten zur Herausgabe der Räume zu verpflichten.
Einstweilige Verfügungen sind nach dem Gesetzeswortlaut aber nur zulässig zur Sicherung eines Anspruchs (§ 935 ZPO) oder zur vorläufigen Regelung eines Zustands (§ 940 ZPO). Bei Herausgabeansprüchen kann daher im einstweiligen Rechtsschutz i. d. R. nur Herausgabe an einen Treuhänder oder Sequester verlangt werden, da durch Herausgabe an den Antragsteller die Hauptsache vorweggenommen würde.
Hier begehrte die Anspruchstellerin aber Herausgabe an sich und damit Erfüllung. Derartige Leistungsverfügungen, d. h. die Erfüllung eines Herausgabeanspruchs im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes, sind nur unter bestimmten, sehr engen Voraussetzungen möglich. An den Verfügungsgrund (d. h. die Dringlichkeit) sind dabei sehr hohe Anforderungen zu stellen. Etwas Anderes gilt nur bei Ansprüchen wegen verbotener Eigenmacht (§§ 861, 862 ZPO). Hier ist kein Verfügungsgrund erforderlich, da schon nach der gesetzlichen Regelung (vgl. § 863 BGB) erst der vorherige Zustand wiederhergestellt werden soll, bevor über das Recht zum Besitz entschieden wird.
Die Antragstellerin hatte nun ohne Frage einen Verfügungsanspruch, nämlich einen Herausgabeanspruch aus §985 BGB. Fraglich war lediglich der Verfügungsgrund.
Einstweilige Verfügungen zur Räumung von Wohnraum sind gem. § 940a Abs. 1 ZPO nur in den dort genannten Ausnahmefällen zulässig: bei verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben.
Von dieser Regel hat der Gesetzgeber u. a. mit der zum 01.05.2013 in Kraft getretenen Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO eine Ausnahme zugelassen: Hat der Vermieter gegen die Mieter einen vollstreckbaren Titel erwirkt und erfährt er erst nach der mündlichen Verhandlung vom Besitz einer dritten Person, darf er gegen diese im Wege der einstweiligen Verfügung vorgehen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll damit Missbrauch eingedämmt werden.
Rechtstechnisch schafft § 940a Abs. 2 ZPO einen eigenen Verfügungsgrund, der die von § 940 ZPO grundsätzlich geforderte Abwägung entbehrlich macht (LG Mönchengladbach, Beschl. v. 10.12.2013 – 2 T 62/13).
§ 940a Abs. 2 ZPO ist seinem Wortlauf nach aber nur auf Wohnraum anwendbar. Eine entsprechende Anwendbarkeit von § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse verneint das OLG. Der Wortlaut sei eindeutig, es fehle auch an einer planwidrigen Regelungslücke:
„Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung entgegen der Ansicht der Antragstellerin zutreffend angenommen, dass sich eine entsprechende Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO im Gewerberaummietrecht verbietet.
Die Antragstellerin verkennt, dass die Vorschrift des § 940 a Abs. 2 ZPO […] angesichts der klaren Gesetzeslage ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar ist.
Insoweit kann sie die Antragstellerin weder mit Erfolg auf die vereinzelt gebliebene Entscheidung des Landgerichts Hamburg berufen, die den § 940 Abs. 2 ZPO aufgrund eines „Erst-Recht-Schlusses“ auch auf die Gewerberaummiete erstrecken will [...] (LG Hamburg NJW 2013, 3666), noch auf die von ihr angeführten Literaturmeinungen, die im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ein praktisches Bedürfnis für eine Ausweitung des § 940 Abs. 2 ZPO auch auf einstweilige Verfügungen im Gewerberaummietrecht bejaht haben.
Ob eine analoge Anwendung der Norm rechtspolitisch sinnvoll wäre [...] ist unerheblich. Denn angesichts der Eindeutigkeit der gesetzlichen Regelung ist eine analoge Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO außerhalb von Wohnraummietverhältnissen […] nicht möglich. Es fehlt nämlich bereits an der für einen Analogieschluss erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
Gegen eine Erstreckung des Anwendungsbereichs von § 940a Abs. 2 ZPO auch auf sonstige Mieträume spricht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von der „Räumung von Wohnraum“ spricht. Auch die Gesetzessystematik spricht gegen die Anwendbarkeit der Norm auf sonstige Mieträume, da der Gesetzgeber die Vorschrift im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes unter der amtlichen Überschrift „Räumung von Wohnraum“ angesiedelt hat.
Schließlich ergibt sich eindeutig aus den Gesetzgebungsmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013 (vgl. insbesondere die Begründung des Regierungsentwurfs vom 15. August 2012, BT-Drucksache 17/10485, S. 33 f.), dass der Gesetzgeber im Zuge der Reform auf die von ihm als abänderungbedürftig gewerteten Missstände allein bei der Wohnraummiete reagieren [...] wollte. Obwohl im Gesetzgebungsverfahren entsprechende Regelungen auch für das Gewerberaummietrecht angeregt wurden […], hat der der Gesetzgeber diese ihm bekannten Anregungen nicht aufgegriffen und sich damit bewusst für eine Beschränkung der Vollstreckungserleichterungen auf das Wohnraummietrecht entschieden.
Daraus folgt aber zwingend, dass die Vorschrift mangels planwidriger Regelungslücke auch nicht analog oder im Sinne eines „Erst-Recht-Schlusses“ auf die Gewerberaummiete angewandt werden kann. Es liegt vielmehr nach dem Willen des Gesetzgebers eine eng auszulegende, auf den Wohnraum zugeschnittene Ausnahmevorschrift vor […].“
Das vom OLG Celle unterstellte „beredte Schweigen“ kann ich den Gesetzesmaterialien zwar nicht entnehmen; angesichts des klaren Wortlauts spricht aber viel gegen eine entsprechende Anwendung (so auch die h.M.). Die zitierte Entscheidung des LG Hamburg halte ich aber unter teleologischen Gesichtspunkten für weitaus überzeugender.
Da somit der besondere Verfügungsgrund des § 940a Abs. 2 ZPO nicht eingreift, prüft das OLG dann noch einen (allgemeinen) Verfügungsgrund gem. § 940 ZPO:
„Weiterhin hat das Landgericht zu Recht angenommen, dass es für den Erlass der Leistungsverfügung unmittelbar aus §§ 935, 940 ZPO an der für eine Regelung im Eilverfahren erforderlichen besonderen Dringlichkeit fehlt.
Einstweilige Verfügungen, die bereits zur uneingeschränkten Befriedigung des Hauptsacheanspruchs führen, sind außerhalb des Anspruchs wegen widerrechtlicher Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht nach §§ 858, 861 BGB, der vorliegend nicht gegeben ist, nur ganz ausnahmsweise zulässig. Eine Leistungsverfügung soll und kann nicht den Hauptsacheprozess ersetzen.
Voraussetzung ist daher ein Verfügungsgrund nach Maßgabe der §§ 935, 940 ZPO, das heißt es muss ein dringendes Bedürfnis für den Erlass der begehrten Verfügung bestehen.
Die Leistungsverfügung ist mithin neben Fällen der Existenzgefährdung und Notlage des Antragstellers als Eilmaßnahme nur dann zulässig, wenn die geschuldete Handlung oder Leistung so kurzfristig zu erbringen ist, dass die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht (mehr) möglich ist, das heißt, wenn ohne Erlass der begehrten einstweiligen Verfügung anders nicht abwendbare Nachteile für den Antragstellers entstünden, ferner die Erwirkung eines Titels im Hauptsacheverfahren irreversible Fakten schaffen würde und der Verweis auf das ordentliche Verfahren praktisch einer Rechtsverweigerung gleichkäme […].
Die Voraussetzungen einer solchen, nur in besonderen Ausnahmefällen zulässigen Befriedigungsverfügung hat die Antragstellerin nicht dargelegt.
Insbesondere für die von der Antragstellerin besorgten finanziellen Einbußen durch Mietzinsausfälle bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens sind diese strengen Zulassungskriterien ersichtlich nicht gegeben. […]
Weiterhin ist nach dem Vorbringen der Antragstellerin auch nicht zu besorgen, dass die Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs auf ordnungsgemäße Räumung und Herausgabe der vermieteten Ladenfläche etwa durch eine vertragswidrige, die Substanz der Immobilie beeinträchtigende Nutzung der Untermieterin gefährdet würde […].“
Und das halte ich für wenig überzeugend. Die Diskussion darüber, ob § 940a Abs. 2 ZPO entsprechend auf Gewerberäume anwendbar ist, erscheint mir nämlich etwas zu formalistisch.
Der Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO lässt sich ausdrücklich entnehmen, dass der Gesetzgeber Dritte, nicht zum Besitz berechtigte Bewohner, für nur sehr bedingt schutzwürdig hält. Für dieses - nachvollziehbare und richtige - Ergebnis braucht es aber außerhalb von Wohnräumen gar nicht der Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO. Diese gesetzgeberische Wertung sollte - und muss - im Rahmen der Abwägung bei § 940 ZPO zur Geltung kommen, indem an die erforderliche Dringlichkeit (deutlich) geringere Anforderungen zu stellen, wenn eine § 940a Abs. 2 ZPO entsprechende Konstellation vorliege (ähnlich Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 940a ZPO Rn. 57). Das hat das OLG m.E. nicht ausreichend berücksichtigt.
tl;dr: Der besondere Verfügungsgrund des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Gewerberaummietverhältnisse nicht entsprechend anwendbar. Es bleibt daher bei den allgemeinen Voraussetzungen der §§ 935, 940 ZPO, die bei Leistungsverfügungen hohe Anforderungen an die Dringlichkeit stellen.
OLG Celle, Beschluss v. 24.11.2014 – 2 W 237/14. Foto: Forevermore | OLG Celle Altbau | bearbeitet | CC BY-SA 3.0
