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Streitwert bei Mietminderung: Nicht einfacher, sondern dreieinhalbfacher Jahresbetrag

BGH_Empfangsgebäude ComQuat wikimedia.org CC BY-SA 3.0Dass es durchaus auch erfolgreiche Gegendarstellungen gibt, kann man dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2016 – VIII ZR 43/15 entnehmen.

In der Entscheidung geht es um den Streitwert eines auf die Feststellung einer Mietminderung gerichteten Klageantrags sowie um die Reichweite der Regelung in § 41 Abs. 5 GKG.

Sachverhalt

Der klagende Mieter begehrte von den Beklagten die Beseitigung bestimmter Mängel der Wohnung sowie die Feststellung, dass die Miete bis zur Beseitigung der Mängel um 225 EUR gemindert sei. Damit war er in den ersten beiden Instanzen unterlegen. Der Wert des auf Mängelbeseitigung gerichteten Anspruchs betrug rund 4.000 EUR.

Der Bundesgerichtshof wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück und setzte den Streitwert auf 7.000 EUR fest und legte dabei für den Antrag auf Feststellung des Rechts zur Mietminderung den zwölffachen monatlichen Minderungsbetrag, also 2.700 EUR zugrunde.

Dagegen wendeten sich die Beklagten mit der Gegenvorstellung und begehrte eine Festsetzung des Wertes in Höhe des dreieinhalbfachen Jahresbetrages.

Hintergrund

Entscheidung

Auf die Gegenvorstellung änderte der Bundesgerichtshof die Festsetzung des Gebührenstreitwertes ab und setzte diesen insgesamt auf bis 16.000 EUR fest:

„1. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, ist gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. […]

a) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, in direkter oder analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG in der Fassung des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes auf den einfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung beschränkt wird.

Ein Teil der Rechtsprechung und Literatur befürworten insbesondere mit Blick auf den sozialen Zweck des § 41 Abs. 5 GKG, der sicherstellen soll, dass ein Mieter nicht durch zu hohe Gerichtsgebühren von einer gerichtlichen Prüfung abgehalten wird, eine direkte […].

Andere Stimmen in Rechtsprechung und Literatur lehnen demgegenüber eine Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG auf den Fall der auf Feststellung einer Mietminderung gerichteten Klage ab, da keine planwidrige Regelungslücke vorliege […]

b) Der Senat entscheidet die Frage dahingehend, dass bei einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, § 41 Abs. 5 GKG weder direkt noch analog anzuwenden ist, so dass der Gebührenstreitwert nach den allgemeinen Vorschriften (§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO) mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung anzusetzen ist […].

aa) Eine direkte Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG […] ist schon deshalb abzulehnen, weil eine solche mit dem Wortlaut der Vorschrift nicht vereinbar wäre, denn dieser erfasst „Ansprüche des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen“ (§ 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG), nicht aber die Feststellung einer Minderung.

bb) Auch eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG scheidet aus, denn [eine] planwidrige Regelungslücke liegt hier nicht vor. Die Regelung des Gebührenstreitwerts bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen durch § 41 Abs. 5 GKG beruht ausweislich der Gesetzesbegründung auf „vergleichbaren sozialpolitischen Gründen“, wie sie […] § 41 Abs. 1, 2 und 5 Alt. 1 GKG […] zugrunde liegen (BT-Drucks. 15/1971, S. 154 f.).

Das Ziel der Begrenzung des Streitwerts durch die letztgenannten Vorschriften sieht die Gesetzesbegründung zu § 41 Abs. 5 GKG darin, dass ein Mieter nicht durch hohe Gerichtsgebühren davon abgehalten werden soll, das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses oder etwa die Berechtigung einer Räumung der bisher genutzten Wohnung gerichtlich prüfen zu lassen […]. Ebenso sei der Wert bei gerichtlichen Auseinandersetzungen um eine Mieterhöhung gemäß […] § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 GKG […] begrenzt. […]

Aus diesen Erwägungen des Gesetzgebers geht nicht mit hinreichender Klarheit ein Regelungsplan dahingehend hervor, er habe den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete aus sozialpolitischen Gründen stets auf den streitigen Jahresbetrag beschränken wollen. […] Hätte der Gesetzgeber darüber hinaus eine Ausweitung der gebührenrechtlichen Privilegierung auch auf Fälle der Minderung gewollt, hätte er zu deren Schaffung im Rahmen der Erweiterung des § 41 Abs. 5 GKG mit dem Kostenrechtsmodernisierungsgesetz Anlass gehabt. […]

Zwischen einer Klage des Mieters auf Instandsetzung und einer Klage auf Feststellung, die Miete sei gemindert, bestehen zudem Unterschiede von solchem Gewicht, dass sie einer planwidrigen Regelungslücke und damit einem Analogieschluss entgegenstehen.

Bei einer Klage auf Feststellung, die Miete sei gemindert, streiten die Parteien – anders als bei der Geltendmachung von Ansprüchen auf Instandsetzung – ebenso über eine Zahlungsverpflichtung des Mieters wie bei einer den Minderungsbetrag betreffenden Zahlungsklage des Vermieters. Letztere ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats nach den allgemeinen Vorschriften (vgl. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG) zu bewerten […]. Für die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit der er seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet, kann nichts Gegenteiliges gelten. Denn sie stellt in der Sache das Spiegelbild einer Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung künftigen Mietzinses dar […].“

Anmerkung

Die Nichtzulassungsbeschwerde war übrigens zulässig (vgl. § 26 Ziff. 8 EGZPO), weil neben den hier besprochenen Ansprüchen noch  weitere Ansprüche gegen einen Dritten geltend gemacht wurden (§ 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 5 Hs. 1 ZPO).

Nur am Rande sei insoweit noch angemerkt, dass bei Räumungsklagen ohnehin §§ 3, 9 ZPO gelten. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist deshalb gem. § 26 Ziff. 8 EGZPO i.V.m. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 3, 9 ZPO schon ab einer Kaltmiete von (nur) 500 EUR monatlich eröffnet.

tl;dr: Bei einer Klage auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen.

Anmerkung/Besprechung, BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIII ZR 43/15.

Foto: ComQuat | wikimedia.org | CC BY-SA 3.0

3 Kommentare

  1. „Der Zuständigkeitsstreitwert bestimmte sich gem. §§ 3, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung, also 8.100 EUR.“ – Dies entspricht doch lediglich dem dreifachen, nicht aber dem dreieinhalbfachen (42 x 225 € = 9450 €) Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung, oder?

  2. Das gilt auch für das Beweisverfahren, btw. Macht der Mieter zudem noch zusätzlich Kostenvorschuss gem. § 536a analog geltend, kommen zT durchaus erhebliche Streitwerte zusammen.

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