Alle Artikel mit dem Schlagwort: Mietsachen

Streitwert bei Mietminderung: Nicht einfacher, sondern dreieinhalbfacher Jahresbetrag

Dass es durchaus auch erfolgreiche Gegendarstellungen gibt, kann man dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2016 – VIII ZR 43/15 entnehmen. In der Entscheidung geht es um den Streitwert eines auf die Feststellung einer Mietminderung gerichteten Klageantrags sowie um die Reichweite der Regelung in § 41 Abs. 5 GKG.

BGH: Bei Räumungsklage führt Insolvenz des Beklagten zur Unterbrechung gem. § 240 ZPO

Mit den prozesualen Folgen der Insolvenz des Räumungsbeklagten befasst sich der Beschluss des BGH vom 10.12.2014 – XII ZR 136/12. Sachverhalt In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte die Klägerin – stark vereinfacht – den Beklagten auf Räumung und Herausgabe eines Fitnessstudios in Anspruch genommen und damit in erster Instanz obsiegt. Der Beklagte hatte dagegen noch Berufung eingelegt. Begründet hatte der Beklagte die Berufung nicht mehr, weil zwischenzeitlich über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden war. Das OLG hatte die Berufung daraufhin als unzulässig verworfen, weil diese nicht begründet worden sei. Es sei keine Verfahrensunterbrechung gem. § 240 ZPO eingetreten, weil das Fitnessstudio nicht dem Insolvenzbeschlag unterliege und daher nicht die Insolvenzmasse betreffe.

Erst Miete, dann hilfsweise Nutzungsentschädigung – Keine Klageänderung

Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.11.2014 – IX ZR 267/13 liegt einer dieser Sachverhalte zugrunde, wie man ihn sich skurriler kaum ausdenken könnte. Sachverhalt Der Kläger vermietete dem Beklagten – einem Rechtsanwalt – Kanzleiräume. Die Höhe der Miete richtete sich nach dem Umsatz der Anwaltskanzlei, weshalb der Anwalt monatlich über seine Umsätze Rechnung zu legen hatte. Gleichzeitig vertrat der Beklagte den Kläger auch in Mietstreitigkeiten mit anderen Mietern. Nachdem der Beklagte die Auskünfte allerdings wohl nicht wie vereinbart erteilt hatte, nahm der Kläger ihn im Wege der Stufenklage auf Auskunft über seine Umsätze für Januar bis Dezember 2008 sowie auf Zahlung der sich daraus ggf. ergebenden Miete in Anspruch. Die Vorinstanzen hatten gegen die Vereinbarung wegen § 134 BGB i.V.m. § 49b BRAO Bedenken geäußert, da der Beklagte möglicherweise vom Kläger im Ergebnis zu niedrige Gebühren gefordert haben könnte. In der Berufungsinstanz hatte der Kläger daher hilfsweise Nutzungsentschädigung für den genannten Zeitraum in Höhe von 22.412,99 EUR verlangt.

Bild des OLG Celle

OLG Celle zur Räumung von Gewerberäumen im einstweiligen Rechtsschutz

Offenbar sind hier im Blog momentan die „Wochen der Mietsachen“, s. schon die Beiträge zur sog. Substantiierungsschere und zur Statthaftigkeit des Urkundenprozesses zur Durchsetzung von Betriebskostennachzahlungsansprüchen. Ebenfalls mit einer (gewerbe-)mietrechtlichen Konstellation befasst sich der Beschluss des OLG Celle vom 24.11.2014 – 2 W 237/14.

Der BGH und die „Substantiierungsschere“

Um „lästige“ Beweisaufnahmen zu vermeiden, greifen Gerichte nicht selten zur sogenannten „Substantiierungsschere“: Die Beweiserhebung wird abgelehnt (und der Vortrag damit abgeschnitten), weil der dazugehörige Sachvortrag nicht ausreichend substantiiert sei. Dass das nur in den seltensten Fällen „hält“, hat der BGH mit Urteil vom 21.10.2014 – VIII ZR 34/14 einmal mehr klargestellt.

BGH: Urkundenprozess auch zur Durchsetzung von Betriebskostennachzahlungen statthaft

Mit Urteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14 hat sich der Bundesgerichtshof damit befasst, ob Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können. Sachverhalt Die klagende Vermieterin verlangte von im Urkundenprozess von der beklagten Mieterin Zahlung von gut 1.000 EUR und legte dazu die Mietvertragsurkunde und die Betriebskostenabrechnung vor. Die Beklagte bestritt pauschal die der Abrechnung zugrunde gelegten Wohnflächen, die nach dem Mietvertrag für die Verteilung der Nebenkosten maßgeblich sein sollten. Das Amtsgericht wies die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft ab. Das Landgericht änderte das Urteil ab und verurteilte die Beklagte unter Vorbehalt der Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren.

BGH: § 167 ZPO auch auf innerhalb der Frist des § 545 BGB zugestellte Räumungsklage anzuwenden

Mit Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 10/14 hat der Bundesgerichtshof erneut zum Anwendungsbereich des § 167 ZPO Stellung genommen und entschieden, dass die Vorschrift auch auf eine innerhalb der Widerspruchsfrist des § 545 BGB erhobene Räumungsklage anwendbar ist. Im zugrundeliegenden Fall war der Beklagte Mieter trotz der Kündigung durch die Klägerin nicht ausgezogen. Die (Räumungs-)Klägerin hatte einer Fortsetzung des Mietverhältnisses (wohl) nicht ausdrücklich widersprochen, jedoch innerhalb der Zweiwochenfrist des § 545 BGB Räumungsklage erhoben. Die Klage war dem Beklagten jedoch erst nach Ablauf der Zweiwochenfrist zugestellt worden. Nun vertrat der Beklagte die Ansicht, da die Zweiwochenfrist nicht eingehalten war, sei die Kündigung unwirksam geworden.

KIassische Haftungsfalle II: Keine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne vorherigen Vollstreckungsschutzantrag gem. § 712 ZPO

Mit den Voraussetzungen einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckungin der Revisionsinstanz nach § 719 Abs. 2 ZPO (nicht nach § 765a ZPO) befasst sich der Beschluss des BGH vom 02.07.2014 – XII ZR 65/14. Sachverhalt In der Sache ging es um eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Gewerbe-räumen, welche die Beklagten zu 1) und 2) zum Betrieb eines Restaurants von der Klägerin gemietet hatten. Das Restaurant selbst wurde von der Beklagten zu 3), einer GmbH, betrieben, deren geschäftsführender Alleingesellschafter wiederum der Beklagte zu 1) war. Die Räumungsklage war vor dem Landgericht und dem OLG erfolgreich gewesen. Gegen das Urteil des OLG legten die Beklagten Revision ein. Die Klägerin leistete jedoch die erforderliche Sicherheit in Höhe von 240.000 EUR und betrieb die Zwangsvollstreckung. Die Beklagten beantragten daher beim BGH, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil einstweilen einzustellen. Denn der Beklagten zu 3) entstehe durch die Vollstreckung ein nicht zu ersetzender Nachteil. Von den Erträgen des in den Räumen der Klägerin betriebenen Restaurants würden zwei weitere Restaurants querfinanziert; auch diese müssten im Falle einer Räumung geschlossen werden.

Keine Klageänderung bei nach erster Instanz wiederholter Kündigungserklärung

Kann ein Vermieter, dessen Kündigung das erstinstanzliche Gericht für formunwirksam hält, nach Schluss der mündlichen Verhandlung erneut die Kündigung erklären und seine Räumungsklage in der Berufungsinstanz auch auf diese zweite Kündigung stützen? Oder steht dem die Regelung des § 533 ZPO entgegen, weil es sich um neuen Sachvortrag handelt, der in Berufungsinstanz nicht berücksichtigt werden kann?