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Beschleunigung  und Gewerbemietprozesse – zu § 44 EGZPO n.F.

Fast unbemerkt und etwas versteckt hat der Gesetzgeber in einem Verfahren, in dem es zunächst ausschließlich um eine weitere Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens gehen sollte, für die mietrechtliche Praxis sehr wichtige Normen sowohl des materiellen (Miet-)rechts als auch des Prozessrechts „angehängt“. Aus dem ursprünglichen „Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens“ wurde der „Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrechts sowie im Miet- und Pachtrecht“ (BT-Drucks. 19/21981 und 19/22773) mit den Beschlüssen des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (BT-Drucks. 19/25251).

Die Neuregelung

Interessieren soll hier vor allem der in quasi letzter Sekunde des Gesetzgebungsverfahrens als Artikel 1 eingefügte § 44 EGZPO, der wie folgt lautet:

„ § 44 Vorrang- und Beschleunigungsgebot

(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

(2) Im Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klagschrift stattfinden.“

Die Norm steht im Zusammenhang mit einer materiell-rechtlichen Regelung, der im selben Gesetz in Artikel 10 angefügte Art. 240 EGBGB § 7. Dort hat der Gesetzgeber auf die umfangreiche Diskussion in Literatur und Rechtsprechung (zuletzt für die h.M., die Kürzungen ablehnt, etwas zuletzt Streyl, NZM 2020, 817 mwN; LG Stuttgart, Urteil v. 05.11.2020 – 7 O 109/20) zur Frage, ob von der Pandemie betroffene Gewerberaummieter die Miete kürzen können, reagiert, indem es heißt:

„Sind vermietete Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert hat.“

Auch die Neuregelung zur Frage der Mietanpassung wirft spannende Fragen auf – an dieser Stelle soll indes ausschließlich auf die zivilprozessuale Beschleunigungsvorschrift eingegangen werden.

Mietrechtliche Spezialitäten

Beschleunigungsvorschriften, die das Mietrecht betreffen, sind dem Zivilprozess nicht fremd.  Das Mietrechtsänderungsgesetz hatte bereits mit Wirkung zum 1.5.2013 mit dem neu geschaffenen § 272 IV ZPO vorgelegt, wonach Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.  Ging es seinerzeit mit dem normativ integrierten Zeitfaktor um den Schutz des Vermieters vor allem in Räumungssachen wegen Zahlungsverzugs, so geht es im neuen § 44 EGZPO letztlich um die Interessen beider Vertragsparteien, die wohl möglichst schnell Klarheit über die Rechtslage ggf. durch eine zügige gerichtliche Entscheidung erhalten sollen.

Im Bericht des Ausschusses  für Recht und Verbraucherschutz (BT-Drucks. 19/25322 S. 15) findet sich eine Begründung für die Neuregelung. Danach soll das Beschleunigungsgebot nicht nur für Verfahren gelten, in denen der Mieter eine Anpassung seiner Miete einklagt, sondern auch dann, wenn es um die Einrede gegen die Zahlungsklage des Vermieters oder um eine Mietminderung gehe.  Durch die Regelung solle erreicht werden, dass diese Streitigkeiten vor Gericht schnell geklärt würden. Sie sei insbesondere auch § 272 IV ZPO nachgebildet, sie bedeute eine vorrangige Terminierung und enge Fristsetzung und gelte in allen Rechtszügen. Die Beschreitung des Klageweges würde zu lange dauern,  um zeitnah Klarheit über die Anpassung der Miete zu verlangen (s. S. 14).

Kritik und praktische Auswirkungen

Grundsätzlich sind Maßnahmen des Gesetzgebers, die dazu führen, dass eine oft doch recht langsame Ziviljustiz zügiger arbeitet, zu begrüßen. So machte die 2013 eingeführte Beschleunigung des Zivilprozesses Sinn, gerade um säumige Mieter nicht durch langsame Gerichte auch noch zu belohnen, zahlten sie etwa während des Prozesses keine oder zu Unrecht stark gekürzte Miete.

Anders aber als der § 272 IV ZPO drängt sich die zeitliche Privilegierung der gewerblichen Mietprozesse in Coronazeiten nicht unbedingt sofort auf. Natürlich hat es Vorteile, wenn Mieter und Vermieter bald wissen, woran sie sind. Warum aber gerade hier eine zeitliche Bevorzugung eintreten soll, erschließt sich auf Anhieb nicht.  Auch Wohnraummieter haben in Pandemiezeiten ein Interesse an der Klärung etwaiger Minderungssituationen – als Beispiele dort werden der Kinderspielplatz des Mehrfamilienhauses genannt, der nicht mehr betreten werden darf, das Wohnen von infizierten Mietern im selben Haus, auf die man dann im Treppenhaus trifft usw. (vgl. Horst, NZM 2020, 956 mwN).

Missverständlich ist auch der Begriff der „Anpassung“ der Miete. Dieser bezieht sich von der Begrifflichkeit her schon ausschließlich auf § 313 I BGB („Anpassung des Vertrags“), so dass der Normanwender das Beschleunigungsgebot fälschlich ausschließlich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage beziehen könnte. So aber soll es ausweislich der Begründung gerade nicht sein: denn es sollen auch etwaige Prozesse wegen einer Mietminderung oder anderer Einreden beschleunigt werden. Insofern hätte es dogmatisch näher gelegen,  statt von „Anpassung“ eher eine allgemein gehaltene Diktion zu wählen, wie etwa „Reduzierung“ der Miete  – denn eine Erhöhung der Miete als andere mögliche Folge einer „Anpassung“ stand für den Gesetzgeber naturgemäß nicht zur Diskussion. Insofern also bedarf es nun bei der korrekten Auslegung der Norm des zwingenden Blickes in die Gesetzesbegründung, ein nicht immer selbstverständlicher Schritt.

§ 44 EGZPO geht zudem – anders als vom Normgeber angedeutet – deutlich über § 272 IV ZPO hinaus. Decken sich noch die Formulierungen „vorrangig und beschleunigt“ mit der 2013 in Kraft getretenen Beschleunigungsnorm bei Räumungssachen, so ist indes § 44 Abs. 2 EGZPO mit der dortigen Sollvorschrift (früher erster Termin binnen eines Monats nach Zustellung der Klagschrift) eine bislang in dieser Form nicht im Mietprozess gekannte Neuregelung. Der Gesetzgeber schreibt den Gerichten jetzt (durch die Formulierung „soll“ immerhin nicht ganz streng) vor, wie diese Verfahren zu handhaben sind. Die Alternative zwischen der Wahl des schriftlichen Vorverfahrens und des ersten frühen Termins gem. § 272 II ZPO wird hier aufgehoben. Das setzt schon voraus, dass das Gericht bei Eingang der Akte den pandemiebedingten Beschleunigungsbezug überhaupt erkennt und nicht etwa standardmäßig wie oft ein schriftliches Vorverfahren anordnet. Es obliegt also auch den beteiligten Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten, in der Klage auf den § 44 EGZPO unterliegenden Lebenssachverhalt hinzuweisen.

Ob tatsächlich ein früher erster Termin wirklich immer zu einer Beschleunigung des Verfahrens führt, ist ebenfalls fraglich: ein gut vorbereitetes schriftliches Vorverfahren kann bei kurz gesetzten Fristen im Ergebnis durchaus schneller zu Ende gehen. Denn gerade bei Verfahren, in denen es um die wirtschaftliche Entwicklung des Mieters, seine Umsätze, die Inanspruchnahme von staatlichen Hilfen usw geht, kann auch noch die Einholung von Sachverständigengutachten notwendig werden – dann aber dauern diese Verfahren ohnehin meist Jahre. Zudem besteht die Gefahr von „Durchlaufterminen“ (vgl. Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 17.Aufl. § 272 Rn 4), die letztlich mangels Vorbereitung aller Beteiligter nicht zu einer Förderung beitragen.  Schließlich sind frühe erste Termine meist für einfache Fälle vorgesehen, Fälle mit hoher Vergleichsbereitschaft o.ä.  (Foerste aaO Rn 4); davon ist in den Mietreduzierungsfällen nicht unbedingt auszugehen.

Schwierig ist auch der Ansatz, man möge innerhalb eines Monats nach Zustellung der Klage terminieren. In den Zeiten, in denen die Pandemie andauert, ist manche/r Prozessbeteiligte/r froh, nicht auch noch zu Gerichten reisen zu müssen. Dies mag man in einem frühen ersten Termin korrigieren, der sich im Rahmen einer Video- und Tonübertragung gem. § 128a ZPO durchführen lässt, wenn das dann im Einzelfall gewollt ist. Unabhängig davon lassen die Terminkalender vieler Gerichte, aber auch der Anwältinnen und Anwälte eine so kurze Terminierung überhaupt nicht zu. Dafür fehlt es in der Justiz oft an Sitzungssälen und Personal – bei allem Bemühen. Und für Kammern mit der Spezialzuständigkeit „Gewerbemiete“ kann § 44 II EGZPO dann, wenn sie mit „Mietanpassungsklagen“ in Coronazeiten überhäuft werden, zu einer völligen Überlastung führen – der Monatsdruck des Gesetzes wird so nicht eingehalten werden können.  Zudem stellt Art. 240 EGBGB § 7 durchaus einen erhöhten Anreiz für Mieter dar, die Miethöhe gerichtlich überprüfen zu lassen.

Ausblick

Die Normen sind zum 1.1.2021 in Kraft getreten. Die Anpassungsregel des Art. 240 EGBGB § 7 gilt auch für vergangene Sachverhalte, die noch nicht rechtskräftig entschieden sind.  Da die Position der Mieter verbessert wird, ist mit steigenden Verfahren zu rechnen. Der Justizverwaltung bleibt wenig Zeit, auf die erwartungsgemäß steigenden Eingangszahlen vor allem bei den Gewerbemietekammern der Landgerichte zu reagieren und dem nun geschaffenen zeitlichen Druck Herr zu werden. Geht man davon aus, dass das Infektionsgeschehen bis Sommer 2021 das tägliche Leben weiter beeinflussen wird,  so führt jedenfalls § 44 II EGZPO nicht dazu, dass der Appell der Bundesregierung, man solle wenn möglich doch zu Hause bleiben, leichter umgesetzt werden kann.

Zur Person: Dr. Michael Selk, Rechtsanwalt bei Weiland Rechtsanwälte, Hamburg, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bau- und Architektenrecht und Strafrecht, Mitherausgeber der NZM, Autor zahlreicher Fachbücher und Fortbildungsreferent für diverse anwaltliche Fortbildungsinstitute.

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